Б.Эрдэнэбат: Засгийн газар муу түүхийг давтах эрхгүй

МУИС-ийн Эдийн засгийн сургуулийн багш, доктор, судлаач Б.Эрдэнэбаттай цаг үеийн асуудлаар ярилцлаа.

-Орон сууцжуулах хөтөлбөр амжилттай хэрэгжих нөхцөл бүрдсэн үү?

-Эдийн засгийн таатай нөхцөл бүрдсэн гэж хэлэхэд эрт байна. Гэхдээ хөтөлбөрийн үр шимийг иргэд хүртээд эхэлж байгаа нь сайн хэрэг. Нөгөө талаас эдийн засагт ямар дарамт, эрсдэл үүсч байгааг давхар тооцоолох учиртай. Засгийн газар өмнөх орон сууцжуулах хөтөлбөрийн муу түүхийг давтах эрх байхгүй. Хангалттай муу жишиг, муу соёл, муу засаглалын бэлэн жишээ бий. Тиймээс нарийн тооцоо, судалгаатай хандах хэрэгтэй. Иргэдийнхээ бүтээмжийг дээшлүүлэх, энэ хэрээр цалин орлого нь өгөөжтэй, амьдралд нь үлдэцтэй байх дэмжлэг үгүйлэгдэж байна. Мэдээж орон сууцжуулах нь зөв. Гэхдээ ажилтай, ажлын байр нь баталгаатай, цалин орлого нь амьдралд хүртээмжтэй хүн л ипотекийн зээлдэгч болно шүү дээ. Гэтэл улсаас олгож буй цалин эргээд явуулж буй бодлогод нь дэмжлэг өгч чадахгүй байна. Тиймээс дунд болон урт хугацаандаа цалингийн тогтолцоогоо эргэж харах нь зүйтэй. Бидний төсөөлж буй эдийн засгийн урьдын нөхцөл муудсан.

-Цаг ирсэн, нөхцөл бүрдсэн, нийлүүлэлт асуудалгүй гээд орон сууцжуулах хөтөлбөр хэрэгжиж байна гэж ойлгож байгаа. Ийм бодолтой хүмүүс ч олон байна. Та тэдгээр хүмүүст хандаж юу хэлэх вэ?

-Зах зээлийн үнэ хэлбэрээ олоогүй байна. Үнэ тогтоох механизм нь буруу ажиллаж байна. Өөрөөр хэлбэл, зах зээл гэдгийг ашиг гэж манайхан хараад байна. Тэдний зөв л дөө. Гэхдээ аливаа зүйлд хязгаар гэж бий. Барилгын салбарынхан хэтэрхий өндөр ашиг хөөж байгаа нь төрөөс явуулж буй бодлого нийгэмд ач тусаа өгөхгүй байх талтай. Хүн оршин байгаа газар хэзээ ч орон сууцны эрэлт буурдаггүй. Өөрөөр хэлбэл, тогтоол ус мэт тогтмол зах зээл юм. Түүнээс богино хугацаанд үзэгдээд өнгөрөх хиртэлт биш гэдгийг барилгын компанийн эзэд мэдэх учиртайсан. Мөн тухайн зах зээлд үнийн хөөс хэдий чинээ газар авна эрсдэл энэ хэрээр ойртоно гэсэн үг. Нөхцөл бүрдсэн, нийлүүлэлт асуудалгүй гэдэгтээ би хувьдаа санал нийлэхгүй. Уг нь орон сууцны хөтөлбөрөөс өмнө газар болон дэд бүтцийн асуудлаа шийдэх байсан. Тэгж байж үнэ буурах нөхцөл бүрдэнэ. Засгийн газар иргэдээ орон сууцжуулах хөтөлбөр дангаар хэрэгжүүлэх үүрэгтэй. Төвбанкны зүгээс төгрөгийн тогтвортой байдлыг хангаж, мөнгөний зохистой зөв бодлого хэрэгжүүлэх ёстой. Мөнгөний бодлогоор дамжуулан эдийн засгийн таатай нөхцөл бүрдүүлэх учиртай. Түүнээс Монголбанкны санхүүжилтээр орон сууцжуулах хөтөлбөр хэрэгжүүлэх нь зарчим талаасаа эрүүл бус л даа.

МОНГОЛБАНК ДАРХЛААГАА САЙЖРУУЛАХ ЦАГ БОЛСОН

-Засгийн газрын хийх ёстой ажлыг Монголбанк хийж байна гэсэн хардлага бий. Төвбанкнаас үүнийгээ эдийн засгийн тогтвортой өсөлтийн төлөө гэж тайлбарлаж байгаа. Цаана нь нийтийн эрх ашиг яваа учраас тэдний зөв ч байж мэдэх юм. Та үүнтэй санал нийлж байна уу?

-Төвбанкнаас хэрэгжүүлж буй дэд хөтөлбөрүүд эдийн засагт ач тусаа өгч байгаа. Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрийн үр шим гарч байгааг үгүйсгэх аргагүй. Түүнийг онцолж хэлэх нь зүйтэй. Гэхдээ Засгийн газраас Монголбанк зайгаа авч, өөрийн дархлаагаа сайжруулах цаг болсон. Монголбанк улстөрөөс хол байх учиртай. Тэгж эс чадваас мөнгөний бодлого жинхэнэ мөнгөний бодлого болж чадахгүй. Тиймээс Төвбанкны хараат бус байдалд хөндлөнгөөс төр оролцохгүй байх нь дэмжиж байгаа хэрэг.

-Эдийн засагт ямар бодлого үгүйлэгдэж байна вэ?

-Дөрвөн жилийн шинж чанартай бодлого бус 40 жилийн цаад хөгжлийг харсан бодлогыг тодорхойлох хэрэгтэй. Өнөөдөр иргэдийн дэмжлэг авахгүй байсан ч маргааш “тэдний зөв байж шүү” гэж бодогдох холч эдийн засгийн бодлого алга. Өөрөөр хэлбэл, зоригтой шинэчлэл хийх хэрэгтэй. Энэхүү шинэчлэл нь зөв байх ёстой. Төр хэдий чинээ өглөгч байна нийгмийн баялаг төдий чинээ үнэгүйдэж байдаг. Энэ хэрээр олон нийтийн хараа хяналт суларч, авлига, хүнд суртал газар авдаг. Угаас төр бүхнийг мэддэг бас чаддаг “алтан загас” биш. Үүнийг манай иргэд ухаж ойлгох цаг хэдийнэ болсон. Төрд хамаг амьдралаа даатгаад сайхан амьдарна гэж хэзээ ч байхгүй.

-Маргах ёсгүй сэдэв бол орон сууц. Одоогийн хөтөлбөрт ямар эрсдэл байна вэ?

-Монгол Улсад төлбөрийн чадвар алга. Таны өмнөөс мөнгө төлөх эдийн засгийн чадавхи тун доройтож байна. Гол найдвар болсон уул уурхайн салбарт ахиц дэвшил гарсангүй. Ам.долларын ханш савлаад эхэлсэн нь одоогийн нөхцөлд бүр ч дараатай. Нийгмийн шаардлага, эрэлт хэрэгцээ, ард түмнээ бодох нь зөв. Хамгийн гол нь ажлын байраа хадгалж үлдэх чухал. Ажилтай хүн дунд болон урт хугацаандаа эдийн засгаа дэмжиж, орон сууц худалдан авах сонголтоо өөрсдөө хийнэ. Харин сонголт хийх мөчид нь банкны зээлийн хүү нэг оронтой тоонд орсон байвал заавал төр оролцох гээд байх шаардлагагүй. Нэг талаасаа нийгэмд ажлын байр, орон сууцны аль нь илүү чухал байгааг тэнцүүлж үзэх хэрэгтэй. Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөр хэрэгжсэнээр инфляци буурч, эдийн засгийн өсөлт тогтворжиж байгаа нь сайн үзүүлэлт мөн. Хамгийн гол нь эерэг үзүүлэлтээ тогтвортой хадгалах чухал. “Адууныхаа хэрээр исгэр” гэж үг байдаг. Түүнтэй адил эдийн засгийн боломж, цар хүрээгээ тооцох хэрэгтэй. Орон сууцжуулах хөтөлбөрт төр нухацтай хандах учиртай.

-Хөтөлбөр хэрэгжүүлж буй хүмүүст хандаж та юу хэлэх вэ?

-Бидэнд туршлага гээд байх зүйл алга. Тэгэх тусмаа долоо хэмжиж, нэг огтлох ёстой. Иргэдэд олгох зээлийн эх үүсвэр бүрхэг байна. Монголбанкнаас хөтөлбөрийн гарааг хэдий амжилттай эхлүүлсэн ч Засгийн газар орон сууцны хөтөлбөрийг цаашид санхүүжүүлэх эсэхэд эргэлзэж байна. Хэрэгжүүллээ гэхэд төсөвт нэлээн хүнд дарамт ирэх болов уу. Арилжааны банкуудын ердийн хүүтэй харьцуулахад найман хувийн хүү гэдэг асар бага хэмжүүр. Төр татварын орлогоос эсвэл гаднаас дахин зээл авч хөтөлбөрөө санхүүжүүлэх сонголт л үлдээд байна. Сард гарах моргейжийн төлбөр өрхийн орлогын 30-40 хувиас доош байх ёстой гэсэн дэлхий даяар баримталдаг зарчим бий. Манайх шиг оронд өрх нийт орлогынхоо 40 хувийг зүгээр зээлийн төлбөр болгоод төлнө гэдэг санхүүгийн маш том эрсдэл. Энэ нь өрхүүдэд төдийгүй зээл олгосон банкуудын хувьд ч өндөр эрсдэл тээж байдаг. Муугаар хэлбэл, санхүүгийн салбарын тогтвортой байдалд ч сөргөөр нөлөөлөх талтай.

БИЗНЕСТ Ч ГЭСЭН ХҮН ЧАНАР, ХҮНЛЭГ ЁС ГЭЖ БИЙ

-Орон сууцны хэрэгцээг нөхөх өөр арга байна уу?

-Хүмүүсийн орон сууцны хэрэгцээг орон сууц худалдан авч эсвэл түрээслэж хангана. Төрөөс үндсэндээ түрээсийн зах зээлийг шахах бодлого бариад байна уу гэж харж байна. Хэдийгээр орон сууц хүн бүрийн хүсэн хүлээдэг мөрөөдөл ч нүд ирмэх зуур бүтэх нь ховор. Дэлхийн өндөр хөгжилтэй орнууд ч мөн адил манайхтай адил бэрхшээлийг амсч байна. Бидний амьдарч буй нийгэм чинь зах зээлийн өрсөлдөөнт эдийн засгийн нийгэм. Тиймээс ижил тэнцүү орон сууцанд амьдрах хуучин нийгэм биш гэдийг бид ойлгох цаг болсон. Түүнчлэн бүгдийг тэгшитгэх, нэг хэв загварт цутгах үе өнгөрсөн. Юун тэргүүнд эдийн засгаа хөгжүүлэх хэрэгтэй байна. Наад зах нь үйлдвэржилтийг дэмжиж, гаднын импортоос хараат бус болох. Түүнчлэн өөрсдөө үйлдвэрлэж, өөрсдөө түүнийхээ хэрэглэгч нь болох ёстой. Хэт гадаад эдийн засагт найдсан, түүнийг шүтэх нь эрсдэлээ нэмэж буй хэрэг.

-Бусад орнуудад орон сууцжуулах аян хэр амжилттай хэрэгжсэн бэ?

-Германд нийт хүн амынх нь 40 хүртэлх хувь орон сууцаа эзэмшиж байна. Үлдсэн 60 хувь нь түрээсийн байранд амьдардаг. Хамгийн өндөр орлоготой, “Америкийн мөрөөдөл” гэж ярьдаг АНУ-д 69 хувь нь орон сууцаа эзэмшдэг бол үлдсэн нь түрээсийн байранд амьдарч байна гэсэн судалгаа бий. Манайх түрээсийн байрны зах зээлийг хөгжүүлэх хэрэгтэй. Европын хэмжээнд нийт иргэдийнх нь 60 хувь нь орон сууцаа эзэмшдэг. Үлдсэн 40 хүртэлх хувь нь түрээсийн байранд амьдарч байна.Тэд түрээсийн байрны зах зээлийг түлхүү хөгжүүлсэн байдаг. Орон сууцны урт хугацааны зээл авч байгаа хүн тодорхой төлбөрийн чадвартай байх ёстой. Тэгэж байж сар бүр байрныхаа төлбөрийг төлнө.

-Найман хувийн хөтөлбөртэй зэрэгцэн орон сууцны үнэ өссөн. Үнэ өсөх туйлын шаардлага байсан уу?

-Эдийн засгийн талаас нь аваад үзэхэд манайд орон сууц ийм өндөр үнэтэй байх ёсгүй л дээ. Зах зээлийн багтаамж, эдийн засгийн чадамж ямар билээ. Хэдий эдийн засаг өсч байгаа ч орон сууцны үнэ хэтэрхий өндөр байгаа нь үнэн. Үүнээс үүдэн орон сууцны үнийг хөөрөгдөх гэсэн ямар нэгэн ашиг сонирхлын бүлэг байна уу гэж үзэж болохоор. Иргэдийн цалин орлого, амьжиргааны түвшин ямар байгаа билээ. Ийм байхад орон сууцны үнийг өндөр түвшинд барих бодлого амь бөхтэй оршсоор байна. Нэг өрх ч гэсэн орон сууцтай болж байвал тухайн компани улс орныхоо өмнө хүлээсэн үүрэг болоод нийгмийн хариуцлагаа биелүүлж байгаа гэсэн үг. Гэтэл иргэдээ мөнгө гэж хараад байдаг. Иргэдийнхээ эрэлтээр ашиг хийж, түүгээр бизнес нь оршин байгаа олон компани байна. Бизнест ч гэсэн хүн чанар, хүнлэг ёс гэж бий шүү дээ. Түүнийг эргэж бодох л хэрэгтэй.

Шигтгээ: Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бий болгох хөтөлбөр хэрэгжсэн эхний 40 хоногт зээлийн санхүүжилт хүссэн өргөдөл арилжааны банкуудад ирсээр. Үүнээс банкууд 15022 иргэний хүсэлтийг бүрэн шийдвэрлэж, орон сууцны ипотекийн 425.7 тэрбум төгрөгийн зээлийг дахин санхүүжүүлж, зээлийн хүүг найман хувьд шилжүүлжээ. Иргэд 345.5 тэрбум төгрөгийн орон сууцны ипотекийн зээл шинээр авах хүсэлт гаргаснаас 4943 иргэнд 267.1 тэрбум төгрөгийн орон сууцны ипотекийн зээл олгоод байна.