Засаг төртэй “заяагаа холбох” ипотек

Амраг хосууд “тоонот гэрт толгой холбоё” хэмээн ярьдаг байсан бол одоо засаг төртэйгөө хүртэл ипотекээр толгой холбох нь ээ. Ийн хэлж буйн учир нь Ерөнхий сайд Н.Учралын мэдэгдэлтэй холбоотой. Тэрбээр “төр засаг иргэнтэйгээ хамтраад байраа 50, 50 хувиар хувааж өмчлөх нөхцөлтэйгөөр ипотект орцгооё” гэх агуулгатай мэдэгдэл хийсэн. Албан ёсны нэршил нь “shared mortgage” гэх энэхүү санхүүжилтийн тогтолцоог Монголд нутагшуулснаар орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ 50 хувиар буурна гэж тэрбээр мөн онцолсон.

“Shared mortgage” нь манай улсад хэрэгжиж буй уламжлалт ипотекийн зээлээс ялгаатай ойлголт. Ерөнхий сайдын ам нээсэн тоо нь 50:50 хувь. Үүнийг энгийнээр тайлбарлавал иргэн худалдан авах орон сууцныхаа 50 хувь дээр ипотекийн зээл авна гэсэн үг юм. Ингэснээр урьдчилгаа төлбөрийн ачааллийн тэн хагас нь хөнгөрч, орон сууцны үнийн дүнгийн 15 хувьтай тэнцэх урьдчилгаагаар орон сууцтай болох боломж бүрдэнэ. 

Гэхдээ байр шууд иргэний өмч болохгүй. Хамтран өмчлөгч буюу төрийн мэдлийн 50 хувийг сар бүрийн төлөлтөөрөө дамжуулан төлж дуусгаснаар байраа 100 хувь өөрийн болгох боломжтой.

Тухайлбал, 400 сая төгрөгийн орон сууц авахад иргэн 30 биш, 15 хувийг урьдчилгаа гаргаж, үлдсэн хэсгийг хамтарсан өмчлөлөөр шийднэ. Энэ нь анх удаа орон сууц худалдан авч буй залуу гэр бүлүүдийн санхүүгийн ачааллыг нь бууруулах давуу талтай.

Олон улсад ч “shared mortgage”-ийн тогтолцоо орон сууцны зах зээлд нь өргөнөөр нэвтэрсэн байдаг. Их Британид иргэд орон сууцныхаа тодорхой хувийг худалдан авч, хамтран өмчлөгчийн хувь эзэмшлийг түрээсийн төлбөр төлөх замаар өөртөө шилжүүлж, байраа бүрэн өмчилдөг.  Их Британийн энэ жишээг Ерөнхий сайд Н.Учрал мэдэгдлийнхээ үеэр онцлон тэмдэглэсэн.

Канадад ч ийм загвар бий. Тус улсад анх удаа орон сууц худалдан авч буй иргэдэд төр худалдан авч буй орон сууцных нь тодорхой хувийг эзэмших замаар дэмжлэг үзүүлдэг. Эдгээр улсын нийтлэг зорилго нь залуу гэр бүлийг илүү богино хугацаанд дарамт багатайгаар орон сууцтай болгох юм. 

Гэхдээ энэ загварыг нутагшуулахдаа хууль эрх зүйн зохицуулалтыг нь оновчтой бүрдүүлж, бэлтгэл судалгаатай хандахгүй бол орон сууцны үнэ өсөх эрсдэлтэй.

Үүгээр зогсохгүй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх үед хамтран эзэмшигч талын өмчлөлийн үнэ цэн мөн өсдөг учраас иргэн үлдсэн хувиа илүү өндөр үнээр худалдаж авах нөхцөл үүсэж болно. Иймээс анх байр худалдаж авах үеийн үнийн дүнгээр гэрээлэх үү, эсвэл орон сууцны өмчлөлийн хувь дээр “тохироо” хийх үү гэдгээс их зүйл шалтгаална. Үүнд маш нарийн зохицуулалт шаарддагийг олон улсын жишээ туршлага батлан харуулдаг. Тиймээс  “shared mortgage”-ийн талаарх Ерөнхий сайдын бүдэг бадаг мэдэгдэл бүрэн тодорхой болж дуулдтал алдаа, оноог нь дэнслэхээ түрдээ хойш тавья.