Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа буурах уу

Энэ оны нэгдүгээр сарын 1-нээс ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрт батлан даалт гаргах хууль хэрэгжиж эхлэх байлаа. Гэвч хууль хэрэгжүүлэх журам  батлагдаагүйн улмаас олон нийтийн дунд хүлээлт үүсгээд байсан энэхүү шинэ зохицуулалт хэзээнээс хэрэгжих нь тодорхойгүй болов. Албаны эх сурвалжийн мэдээллээр бол ирэх гуравдугаар сар гэхэд дүрэм, журам, санхүүгийн эх үүсвэрийг нь бүрэн шийдэж, орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийн тодорхой хувийг батлан дааж эхлэх аж. Харин “тодорхой хувь” гэдэг нь хэдэн хувь бэ?

Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуулиас: 

9.1.3. Төвлөрлийг сааруулах, иргэдийг орон сууцжуулах бодлогод нийцүүлэн Засгийн газраас баталсан хөтөлбөр, арга хэмжээний хүрээнд банк, санхүүгийн байгууллагаас зээл авахыг хүссэн боловч урьдчилгаа төлбөр болон барьцаа хөрөнгө нь хүрэлцэхгүй байгаа иргэн, хуулийн этгээдийн урьдчилгаа, барьцаа хөрөнгийн 60 хүртэлх хувьд батлан даалт гаргах.

/Энэ заалтыг 2021 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрийн хуулиар нэмсэн бөгөөд 2022 оны 1 дүгээр сарын 1-ний өдрөөс эхлэн дагаж мөрдөнө./

Оны өмнөхөн шинэчлэгдсэн Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуулийн зүйл заалтаас үзвэл орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн 60 хүртэлх хувьд батлан даалт гаргах ажээ. Өөрөөр хэлбэл, 100 сая төгрөгийн үнэ бүхий орон сууцны урьдчилгаа төлбөр нь 30 сая төгрөг гэж үзвэл үүний 18 саяыг батлан даах боломжтой юм. Зээлийн батлан даалтын сангийн судалгаанд ч ипотекийн зээлийн урьдчилгааны 60 хүртэлх хувьд батлан даалт гаргах боломжтой талаар дурджээ. Гэвч оны өмнөх мэдэгдэл, хэвлэлээр цацагдсан мэдээллүүд үүнээс өөр.

Барилга, хот байгуулалтын сайд Б.Мөнхбаатар, Зээлийн батлан даалтын сангийн гүйцэтгэх захирал Ш.Алтанчимэг нарын мэдэгдэлд урьдчилгаа төлбөрийн 60 хүртэлх хувийг батлан дааж болох талаар огт дурдаагүй. Харин тэд “Орон сууцны ипотекийн зээл нь 99 хувийн найдвартай зээл учраас урьдчилгаа төлбөрийг 20 хувь болгон бууруулна. Нийт үнийн 10 хувьд нь батлан даалт гаргана. Хууль 2022 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс хэрэгжинэ” гэсэн юм. Хэрэв энэ жишгээр тооцвол 100 сая төгрөгийн орон сууцны урьдчилгаа төлбөрөөс 10 саяыг нь батлан дааж, тухайн иргэн 20 саяыг төлөх нөхцөл үүснэ.

Эл эргэлзээтэй байдлыг тодруулахаар бид холбогдох албан тушаалтнуудаас тодруулга авсан юм. 

Э.Тамир: 60 хүртэлх хувьд батлан даалт гаргах боломжтой

Зээлийн батлан даалтын сангийн Төсөл, бизнес хөгжлийн газрын дарга 

-Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн тодорхой хувийг батлан даах шийдвэр оны өмнө гарч, хууль нь энэ сарын 1-нээс хэрэгжих байсан. Ямар шалтгааны улмаас журам нь батлагдахгүй байна вэ?  Энэ зохицуулалт хэзээнээс хэрэгжиж эхлэх вэ?

-2022 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуулийн хүрээнд ипотекийн урьдчилгаа төлбөрийн батлан даалт гаргах эрх нээгдсэн. Өөрөөр хэлбэл, хуулийг мөрдөж эхлэх хугацаа гэсэн үг. Гэсэн хэдий ч энэ төрлийн батлан даалт нь Монгол Улсад шинээр бий болж буй үйлчилгээ учраас бэлтгэл ажил ихээр шаардаж байна. Өнгөрсөн оны арваннэгдүгээр сараас хойш бид хэрхэн батлан даалт гаргах тал дээр Засгийн газар, Монголын ипотекийн корпораци, Монголбанк болон арилжааны банкуудтай  хамтран ажиллаж байгаа. 

Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуулийн дагуу манай сангаас урьдчилгаа төлбөрийн 60 хүртэлх хувьд батлан даалт гаргах боломжтой. Уг батлан даалтын үйлчилгээг нэвтрүүлэхэд дээр дурдсан оролцогч талуудын эрх ашгийг харгалзан үзэж, шийдвэр гаргах учраас хэрэгжиж эхлэх хугацааг тодорхой хэлэх боломжгүй байна.

-Тэгэхээр орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийн 60 хувийг Зээлийн батлан даалтын сангаас гаргах боломжтой гэж ойлгож болох уу?

-Тийм. Гэхдээ энэ асуудлаар бодлогын яамнаас тодруулсан нь дээр. Манайх хэрэгжүүлэгч л байгууллага. Хууль эрхзүйн хүрээнд 60 хүртэлх хувь гэж тусгасан ч оны өмнөх мэдэгдлүүдэд орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцож, урьдчилгаа төлбөр дээр батлан даалт гаргана гэж олон нийтэд мэдээлсэн. Тэгэхээр энэ жилээс урьдчилгаа төлбөрийн 60 хувийг батлан даана гээд мэдэгдчихвэл иргэдэд өндөр хүлээлт үүсгэсэн гээд эргээд асуудал үүсэх магадлалтай. Журам нь гарчихвал тодорхой болно. 

-Орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийн тодорхой хувийг батлан даалгах хүсэлтэй иргэдэд тавих гол шаардлага нь юу байх вэ? Танайд хүсэлтээ хэрхэн илэрхийлэх вэ?

-Зээлийн батлан даалтын сан нь зөвхөн барьцаа хөрөнгийн дутагдалтай жижиг, дунд үйлдвэр эрхлэгч, иргэдэд батлан даалт гаргах хуулийн зохицуулалттай байгууллага. Тэгэхээр энэ жишгээр явна. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн батлан даалтад хамрагдах иргэд нь урьдчилгаа төлбөр гаргах боломжгүй, мөнгөн хуримтлалгүй байх шаардлагатай. Гэхдээ журам нь батлагдахаар илүү тодорхой болно.

-Ипотекийн зээлийг хамгийн найдвартай зээл гэж үздэг. Тиймээс залуу гэр бүлүүдэд зориулан батлан даалтын хувь хэмжээг илүү өндөр болгох боломж бий юу?

-Өнөөдрийн байдлаар Зээлийн батлан даалтын сан зээлийн ба урьдчилгаа төлбөрийн 60 хувь хүртэл батлан даалт гаргах эрх зүйн боломжтой. Ирээдүйд энэ хувь хэмжээг өсгөх боломж байхыг үгүйсгэхгүй.

Э.Батболд: Санхүүжилтийн эх үүсвэрийг нь улсын төсөвт тусгаагүй

БХБЯ-ны Орон сууц, санхүүжилтийн хэлтсийн дарга  

-Орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөр дээр 60 хүртэлх хувийн батлан даалт гаргах шийдвэр гарч, энэ оноос хууль хэрэгжихээр болсон. Ийм хэмжээний батлан даалт гаргах боломж бий юу? 

-Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуулийн 9.1.3-т “төвлөрлийг сааруулах бодлогод нийцүүлэн…” гэж онцгойлон тусгасан. Тэгэхээр орон сууц худалдан авах байршлаас хамаарч, батлан даалтын хувь хэмжээ харилцан адилгүй байх юм. Цаашдаа орон нутаг, шинэ суурьшлын бүс эсэхээс хамаарч 60 хүртэлх хувийн батлан даалт гаргана. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 18 хувийг Зээлийн батлан даалтын сангаас батлан даана гэсэн үг. 

Харин энэ жилийн хувьд, санхүүжилтийн эх үүсвэрийг нь улсын төсөвт тусгаагүй учраас 60 хүртэлх хувьд батлан даалт гаргах боломжгүй байна. Гэхдээ бид санхүүжилтийн тодорхой хэсгийг шийдүүлэхээр ажиллаж байгаа. Мөн шинэ төрлийн батлан даалтын үйлчилгээ учраас судлах, бэлтгэх, эрсдэлээ тооцоолох зайлшгүй шаардлагатай. Тийм ч учраас эхний ээлжинд урьдчилгаа төлбөрийг 20 хувь болгон бууруулж, орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 10 хувийг батлан даахаар төлөвлөж байна. 

-Нийт үнийн 10 хувийг батлан даахад хэчнээн хэмжээний санхүүжилт шаардлагатай байгаа вэ? 

-Өнгөрсөн жилийн жишиг болон 10 их наядын хөтөлбөрийн үлдэгдэл хөрөнгийг тооцоод үзвэл энэ жил 600 гаруй тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлд олгоно гэсэн тооцоо бий. Мөн Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуульд өөрчлөлт оруулахтай холбоотойгоор иргэдийн орон сууц худалдан авах чадавхыг ч судалсан. Ингээд тооцохоор нийт үнийн 10 хувийг батлан даахад ойролцоогоор 18 тэрбум төгрөг шаардлагатай.

Нөгөөтээгүүр, цар тахлын улмаас эдийн засаг хүнд байна. Бид үүнээс 10 тэрбумын санхүүжилтийг нь шийдүүллээ гэхэд хүссэн хүн бүр батлан даалтад хамрагдаж чадахгүй байх магадлалтай. Тэгэхээр эхний ээлжинд эмч, багш, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэдийг хамруулах гэх мэт зохицуулалт хийхийг үгүйсгэхгүй. Энэ бүхэн журам нь батлагдахаар тодорхой болно. 

-Уг нь нэгдүгээр сарын 1-нээс хэрэгжих ёстой хуультай шүү дээ. Хэдийгээр хууль хэрэгжүүлэх дүрэм, журам нь тодорхой болох бол?

-Тодорхой хугацаа хэлэх боломжгүй байна. Дүрэм журмаас гадна Засгийн газрын тогтоол гарч байж, батлан даалтын сангийн мөнгийг зарцуулах эрх нь үүснэ. Гэхдээ бид энэ шинэ зохицуулалтыг ирэх гуравдугаар сар гэхэд хэрэгжүүлэхээр зорьж байна.

2013-2021 оны хооронд Засгийн газраас хэрэгжүүлж буй ипотекийн зээлээр 83 мянга гаруй иргэн орон сууцтай болсон гэсэн дүн мэдээ бий. Судалгаагаар нийт иргэдийн 68.6 хувь нь урьдчилгаа төлбөрийн хуримтлал бүрдүүлж чадаагүйн улмаас ипотекийн зээлд хамрагдаж чадахгүй байгаагаа илэрхийлжээ. Харин 26.4 хувь нь өрхийн орлого нь хүрэлцэхгүйн улмаас ипотекийн зээлээр орон сууц авахад хүндрэлтэй байна гэж хариулсан байна. Тийм учраас энэ байдлыг харгалзан үзэж, шинэ зохицуулалт хийх хэрэгтэй гэсэн шийдэлд хүрчээ. Гэвч урьдчилгааг бууруулж, иргэдийн нуруун дээрх ачааг хөнгөлөх сүр дуулиантай мэдэгдэл хийсэн сайд дарга нар чимээгүй байсаар. Гэтэл нэгдүгээр сараас батлан даалтад хамрагдана гэсэн иргэдийн хүлээлт үргэлжилсээр.